Bất động sản TPHCM: Những phân tích đầu năm 2017

Bất động sản TPHCM: Những phân tích đầu năm 2017

Bước vào năm 2017, thị trường bất động sản TPHCM đón nhận nhiều “cơn gió” mới, đem đến những mảng sáng cho bức tranh địa ốc vốn còn không ít những mảng tối của một thị trường đang nổi.

Bất động sản TPHCM: Những phân tích đầu năm 2017
Bất động sản TPHCM: Những phân tích đầu năm 2017

Điều này đã được các chuyên gia dự báo từ trong năm 2016, khi có 17 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường bất động sản TPHCM, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2015. Đơn cử như Zara, với cửa hàng flagship đầu tiên tại TP.HCM. Sau đó là H&M và 7-eleven, rồi tới Vincom và Co.opMart, Aeon, Lotte, Ilahui Miniso… đã khiến phân khúc này sôi động hơn hẳn khi bước vào năm 2017, bởi chiến lược mở rộng thị trường do các đơn vị đặt ra.
Theo thông tin từ CBRE, trong Quý IV/2016, tại TP.HCM không có nguồn cung bất động sản cho thuê mới nào. Trong khi đó, năm 2016 đã có tới 110.000 doanh nghiệp được thành lập mới và các doanh nghiệp này bắt đầu tìm thuê văn phòng để kinh doanh. Chính vì thế, bước sang năm 2017, thị trường bất động sản cho thuê vốn khan hiếm nguồn cung mới, càng khan hiếm hơn.
Thành lập doanh nghiệp chuyên kinh doanh trong lĩnh vực truyền thông sự kiện, anh Hoàng Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH M&T cho biết, từ tháng 12/2016, anh đã bắt đầu tìm kiếm mặt bằng để làm văn phòng, tuy nhiên tới nay vẫn chưa thể tìm thuê được mặt bằng vừa ý. Có một thực tế là, nếu thuê tại các trung tâm thương mại, thì diện tích quá rộng so với nhu cầu và giá cũng khá cao đối với khả năng chi trả của một công ty mới đi vào hoạt động, vốn không nhiều. Lựa chọn cuối cùng của anh Tuấn là tìm thuê tại những tòa nhà văn phòng nhỏ tại các quận vùng ven.
“Giá tại đây cũng không hề rẻ, 500.000 – 1.000.000 đồng/m2 tại các quận như Tân Bình, Bình Tân… nhưng những văn phòng này đều kín chỗ, đành phải chờ qua Tết, các doanh nghiệp trả văn phòng thì tôi mới chính thức thuê lại được”, anh Tuấn nói.
Một lý do nữa khiến thị trường này sôi động, khi trong năm 2016, Bộ Xây dựng đưa ra việc cấm các công ty đặt văn phòng tại các chung cư. Chính vì vậy, các công ty bắt đầu dịch chuyển văn phòng từ chung cư ra ngoài, khiến thị trường đạt được mức sôi động cao. Cũng từ đây, giá cho thuê văn phòng bắt đầu tăng.
Một tin vui cho phân khúc cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ khi mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra kế hoạch phát triển năm 2017, trong đó đề ra mục đích, trong 3 năm tới, thành phố sẽ tăng thêm 500.000 m2 diện tích mặt bằng cho thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, phần còn lại đang trong giai đoạn lên kế hoạch.
Khảo sát cho thấy, giá cho thuê trung bình đầu năm 2017 là 40 USD/m2/tháng đối với hạng A và 25 USD/m2/tháng đối với hạng B. Tại khu vực ngoài trung tâm, giá cho thuê không thay đổi nhiều so với năm 2016, chỉ tăng 1,2% so với quý trước và 0,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê cao nhất thuộc về những mặt bằng bán lẻ là nhà nguyên căn, mặt bằng tại các trục đường chính như Lê Văn Sỹ, Cách Mạng Tháng Tám… với giá thuê từ 1 đến 3 triệu/m2, nhưng vẫn không có diện tích thuê.
Thị trường cho thuê văn phòng, mặt bằng bán lẻ được đánh giá là sôi động nhất, bởi ngành dịch vụ của TP.HCM đang phát triển mạnh, trong khi nguồn cung về mặt bằng cho thuê thì hạn hẹp. Sự hạn hẹp này được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, do quỹ đất tại trung tâm TP.HCM dần thu hẹp, thêm nữa, từ trước tới nay, phân khúc này luôn bị bỏ trống và ít được các doanh nghiệp địa ốc nhắm tới. Điều này đã tạo ra cầu vượt cung và giá thành cho thuê cũng bị đẩy lên cao.
“Với tâm lý khởi đầu lại trong năm mới, doanh nghiệp và nhà đầu tư thị trường bán lẻ tiếp tục săn mặt bằng để kinh doanh. Chưa kể, việc kinh doanh lại chỉ được nhắm tới tại các quận trung tâm TP.HCM, càng tạo điều kiện để người có mặt bằng cho thuê tăng giá. Điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp đã thuê mặt bằng trước đó, vì theo thị trường, hợp đồng thuê nhà thường được tăng từ 10% trở lên theo từng năm. Do đó, nếu không có giải pháp, phân khúc này sẽ dần bóp nghẹt ngành dịch vụ của TP.HCM”, ông Châu nói.
Bà Dương Thị Thùy Dung, đại diện CBRE cho biết, giá chào thuê trung bình dự kiến sẽ tăng trưởng đều với tỷ lệ tăng trưởng trung bình 1,5%. Giá chào thuê cho hạng B dự kiến sẽ ngày càng trở nên cạnh tranh, do nguồn cung cả hạng A, lẫn hạng B đều chuẩn bị gia tăng.

 

Điểm sáng thị trường

Kết thúc năm 2016, thị trường bất động sản TPHCM đón nhận 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điểm sáng đầu tiên cho thấy thị trường đã đi qua cơn biến động lớn.

Thị trường bất động sản TPHCM đầu năm 2017
Thị trường bất động sản TPHCM đầu năm 2017

Bước vào năm 2017, các doanh nghiệp địa ốc cũng bắt tay tìm hướng đi mới mang tính bền vững. Đơn cử, Công ty Him Lam, Công ty Khang Điền, thay vì mở bán huy động vốn ngay khi dự án mới hình thành, đã chuyển hướng xây dựng hoàn thiện mới bán. Điều này sẽ giảm bớt  rủi ro cho thị trường ở nhiều góc độ.

Điểm sáng tiếp theo là công tác phát triển nhà ở xã hội năm 2016 cũng đã có sự chuyển biến tích cực khi đã hoàn thành 2 dự án tại phường Thảo Điền và phường Bình An (quận 2), hoàn thành Dự án Nhà lưu trú công nhân tại Khu công nghiệp Đông Nam (huyện Củ Chi) và triển khai xây dựng 11 dự án nhà ở xã hội khác.

Tổng công ty Điện lực TP.HCM vừa cam kết sẽ đầu tư toàn bộ hệ thống lưới điện đối với các dự án nhà ở thương mại bình dân quy mô nhỏ và vừa. Trong trường hợp chủ đầu tư đã bỏ vốn đầu tư xây dựng hệ thống cấp điện ở các dự án dạng này, sẽ được đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Công thương hướng dẫn việc hoàn trả chi phí  để có thể giảm giá bán, giá cho thuê cho người tiêu dùng.

Ngoài ra, các công ty địa ốc cũng siết chặt tình trạng đầu tư thứ cấp, hướng tới người dân ở thực tạo cho người mua nhà tiếp cận được nguồn nhà giá rẻ, không phải mất khoản phí chênh lệch vô lý.

Đối với tín dụng, các doanh nghiệp đưa ra chính sách trả góp, trả chậm để khách hàng dễ dàng tiếp cận mua được căn hộ, khi trong túi chỉ cần đủ 20% giá trị căn nhà, hằng tháng trả góp khoảng 5% và lãi suất dưới 6%.

Các doanh nghiệp cũng dịch chuyển từ phát triển nhà ở cao cấp xuống dự án trung cấp, vừa túi tiền, đánh đúng nhu cầu ở thực của người dân. Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vào thị trường địa ốc tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua đã tạo cho thị trường nguồn vốn mạnh để phát triển bền vững. Quy mô thị trường địa ốc TP.HCM đã dịch chuyển ra các huyện giáp ranh thành phố, kéo theo sự dịch chuyển về giá, đem đến cho khách hàng nhiều lựa chọn, nhất là với những người thu nhập thấp.

Những điểm tối cần loại bỏ

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), những điểm sáng kể trên sẽ giúp thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, doanh nghiệp địa ốc vẫn đang gặp phải không ít khó khăn cần giải pháp khắc phục.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc lớn của TP.HCM cho rằng, việc xin thủ tục cấp giấy phép xây dựng công trình trong dự án đã quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt là vô lý và tốn kém cho doanh nghiệp cần được bỏ.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, khi thị trường đang dần bó hẹp quỹ đất, thì doanh nghiệp lại gặp nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, dẫn tới nhiều dự án bị dở dang.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đại diện HoREA, vấn đề tiền sử dụng đất là một điểm nghẽn của thị trường Bất động sản TPHCM, là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà.

Còn theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hưng Thịnh, thị trường càng nhiều dự án mới cùng phân khúc thì mức độ cạnh tranh sẽ cao hơn, buộc doanh nghiệp phải thực hiện những chiến lược cạnh tranh về giá, chiết khấu, chính sách hỗ trợ khách hàng, chất lượng công trình… và chính người dân được hưởng lợi.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *